État des risques et pollutions (ERP) : guide complet pour vendeurs, bailleurs et acquéreurs
Lors de toute transaction immobilière en France, un document figure obligatoirement dans le dossier de diagnostic technique : l’état des risques et pollutions. Ce formulaire réglementé informe l’acquéreur ou le locataire sur les risques naturels, miniers, technologiques, et sur la pollution des sols affectant potentiellement le bien.
Pour la plupart des cases du formulaire, remplir l’ERP est une démarche administrative que le propriétaire peut accomplir seul via Géorisques. Mais lorsque le bien est situé en secteur d’information sur les sols (SIS) ou à proximité d’une source de contamination identifiée, le diagnostic ERP n’est que le point de départ : une expertise en sites et sols pollués (SSP) devient alors indispensable pour sécuriser la transaction et protéger toutes les parties.
Qu'est-ce que l'état des risques et pollutions (ERP) ?
L’état des risques et pollutions est un document d’information obligatoire, encadré par le Code de l’environnement (articles L. 125-5 et R. 125-23 et suivants). Il recense l’ensemble des risques connus affectant un immeuble bâti ou non bâti situé dans un périmètre couvert par des plans de prévention ou des arrêtés préfectoraux spécifiques.
Anciennement appelé ESRIS puis ERNMT, le diagnostic ERP a connu plusieurs évolutions réglementaires. Depuis 2018, il intègre les informations sur les sols (ancienne rubrique IAL), ce qui en fait aujourd’hui le premier filtre réglementaire pour l‘information des acquéreurs en matière de pollution environnementale.
Sa durée de validité est de 6 mois. Il doit être annexé à la promesse de vente ou au contrat de bail pour une location et fourni par le vendeur ou le propriétaire bailleur. En cas d’absence ou d’état des risques incomplet, l’acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une réduction du prix.
Le formulaire est remplissable en ligne sur georisques.gouv.fr : l’outil génère automatiquement les informations de zonage à partir de l’adresse du bien.
Les risques couverts par le diagnostic ERP
Le formulaire ERP recense quatre grandes catégories de risques.
Les risques naturels couvrent les phénomènes climatiques et géologiques (inondations, mouvements de terrain, feux de forêt, submersion marine, érosion du trait de côte) encadrés par des plans de prévention des risques naturels (PPRN) approuvés par arrêté préfectoral.
Les risques miniers concernent les zones d’ancienne exploitation souterraine (bassins miniers, extraction de sel), avec risques d’affaissement ou d’effondrement.
Les risques technologiques visent les biens situés à proximité d’installations SEVESO ou de canalisations de transport de matières dangereuses, encadrés par des PPRT.
La pollution des sols et le secteur d’information sur les sols (SIS) constituent la rubrique la plus complexe et la seule où une intervention spécialisée en sites et sols pollués peut s’avérer nécessaire.
Le formulaire mentionne également la zone de sismicité du bien (niveaux 1 à 5) et son niveau d’exposition au radon.
Pollution des sols et SIS : la rubrique qui nécessite une expertise SSP
Qu'est-ce qu'un secteur d'information sur les sols ?
Le secteur d’information sur les sols (SIS) est une zone délimitée par arrêté préfectoral, créée par la loi ALUR de 2014, qui recense les terrains ayant accueilli par le passé une activité susceptible d’avoir engendré une pollution des sols : ancienne friche industrielle, station-service, blanchisserie industrielle, imprimerie, atelier de traitement de surfaces, site de stockage de déchets, etc.
Lorsque le diagnostic ERP indique que le bien est situé en secteur d’information sur les sols, cela ne signifie pas que le terrain est nécessairement pollué. Cela signifie qu’il existe un antécédent documenté justifiant une vigilance particulière. La mention SIS dans l’état des risques déclenche une obligation d’information renforcée pour le vendeur, mais aussi en cas de projet de construction ou de changement d’usage une obligation d’étude info.
C’est précisément à ce stade qu’intervient un bureau d’études spécialisé en sites et sols pollués.
Pourquoi la mention SIS ne doit pas être ignorée
Dans la pratique, la présence d’un SIS dans l’état des risques est fréquemment sous-estimée par les vendeurs et les acquéreurs. Elle peut pourtant avoir des conséquences significatives :
- Pour l’acquéreur : risque de découvrir après la vente une contamination entraînant des coûts de dépollution importants, une restriction d’usage du bien ou une impossibilité de réaliser le projet envisagé (construction, jardinage, usage résidentiel sensible).
- Pour le vendeur : risque de mise en cause pour vice caché si une pollution était connue ou accessible et n’a pas été correctement déclarée.
- Pour le notaire ou l’agent immobilier : risque de responsabilité en cas de transaction effectuée sans que le SIS ait été correctement interprété et communiqué.
La présence d’un SIS dans le formulaire ERP doit donc systématiquement conduire à poser la question : une investigation est-elle nécessaire avant de conclure la vente ?
Que faire concrètement quand l'ERP révèle une pollution ou un SIS ?
Étape 1 : L'étude historique et documentaire (Phase 1)
La première intervention d’un expert SSP est l’étude historique et documentaire, aussi appelée Phase 1 ou étude info. Il s’agit de reconstituer l’historique des activités exercées sur le site et ses environs immédiats, à partir de sources documentaires : archives industrielles, photographies aériennes, cartes historiques, plans cadastraux, bases de données BASIAS et BASOL, dossiers ICPE.
Cette étude permet de qualifier le risque réel : l’activité passée est-elle susceptible d’avoir généré des contaminants dangereux ? Lesquels ? Vers quels milieux (sols, eaux souterraines, air intérieur) ? L’objectif est de déterminer si des investigations de terrain sont nécessaires, et si oui, de les orienter.
Une Phase 1 bien conduite évite de lancer un diagnostic de pollution coûteux sur un site dont l’historique ne justifie pas de suspicion sérieuse ou, à l’inverse, d’ignorer un risque réel faute d’analyse.
Étape 2 : Le diagnostic de pollution des sols (Phase 2)
Lorsque la Phase 1 identifie une source potentielle de contamination, la Phase 2 consiste à réaliser des analyses de sol pour caractériser la réalité et l’étendue de la pollution des sols : prélèvements de sols, installation de piézomètres, analyses en laboratoire accrédité.
Les polluants recherchés dépendent de l’historique du site : hydrocarbures (TPH, BTEX), métaux lourds (plomb, cuivre, zinc, chrome, arsenic), solvants chlorés, HAP, PFAS, etc. Les résultats sont comparés aux valeurs de référence réglementaires et aux usages du bien.
À l’issue de la Phase 2, le bureau d’études dispose des données nécessaires pour évaluer si la pollution des sols présente un risque pour les usagers actuels et futurs du site.
Étape 3 : L'interprétation de l'état des milieux (IEM) et le plan de gestion
Si une contamination est avérée, l’expert SSP réalise une Interprétation de l’État des Milieux (IEM), qui met en relation les concentrations mesurées avec les voies d’exposition réelles (contact direct avec les sols, inhalation de vapeurs en espace confiné, ingestion, etc.) et les usages effectifs du site.
Selon les résultats de l’IEM, trois issues sont possibles :
- Absence de risque inacceptable : le site est compatible avec l’usage prévu, la transaction peut se poursuivre normalement.
- Restrictions d’usage : certains usages sont déconseillés (potager, usage résidentiel sensible pour les enfants), sans nécessiter de travaux de dépollution.
- Travaux de dépollution nécessaires : un plan de gestion est élaboré, définissant les mesures à mettre en œuvre (excavation et évacuation des terres polluées, confinement, traitement in situ, surveillance). Ce plan peut être intégré dans la négociation du prix de vente ou conditionner l’obtention d’un permis de construire.
Dans quels cas faire appel à un expert SSP en contexte ERP ?
Voici les situations concrètes où l’intervention d’un bureau d’études en sites et sols pollués est recommandée, voire indispensable, en lien avec un état des risques et pollutions :
Le bien est situé en secteur d’information sur les sols (SIS). C’est le cas le plus fréquent et le plus directement lisible dans l’ERP. Une étude de niveau Phase 1 est systématiquement recommandée avant toute acquisition.
Le projet implique un changement d’usage sensible. Acquisition d’un terrain industriel pour y construire des logements, une école ou des espaces verts : les seuils réglementaires varient selon l’usage, et une étude est obligatoire en cas de projet nécessitant un permis de construire sur un SIS.
L’historique du bien est incertain ou chargé. L’ERP ne recense que les SIS officiellement délimités. Un site peut présenter un risque de pollution sans être classé SIS, si l’activité passée est connue de façon informelle mais n’a pas encore fait l’objet d’un arrêté. Dans ce cas, un expert SSP peut conduire des recherches complémentaires au-delà des données Géorisques.
La transaction porte sur un ancien site industriel, une friche ou un bien atypique. Garages, blanchisseries, ateliers artisanaux, stations-service : ces typologies de biens présentent des risques de contamination élevés, indépendamment de leur statut SIS.
L’acquéreur souhaite sécuriser son investissement. Même en l’absence de SIS, un diagnostic préventif de la qualité des sols peut être demandé à titre de diligence raisonnable, notamment pour des acquisitions à fort enjeu financier ou patrimonial.
Ce que PERL Environnement peut faire pour vous
En tant que bureau d’études spécialisé en sites et sols pollués, PERL Environnement intervient sur toutes les étapes décrites ci-dessus, en contexte de transaction immobilière comme en amont d’un projet d’aménagement :
- Étude historique et documentaire (Phase 1) pour qualifier le risque avant acquisition
- Diagnostic de pollution des sols (Phase 2) pour caractériser la pollution
- Interprétation de l’état des milieux (IEM) pour évaluer les risques sanitaires réels
- Plan de gestion et suivi de travaux de dépollution pour les sites nécessitant une remédiation
- Conseil et assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) pour accompagner vendeurs, acquéreurs, notaires et promoteurs tout au long de la transaction
Conclusion
L’état des risques et pollutions est un point d’entrée réglementaire, pas une réponse complète. Pour les risques naturels, technologiques ou sismiques, le formulaire ERP suffit généralement à informer les parties. Mais lorsque la pollution des sols est en jeu, via un SIS, un antécédent industriel ou une contamination suspectée, le diagnostic ERP doit être complété par une expertise SSP, seule démarche permettant de donner une réponse technique fiable et de sécuriser la transaction.
Vendeurs, acquéreurs, notaires : ne laissez pas la case SIS de votre état des risques sans réponse.